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中国智能楼宇产业发展报告调查
[发布时间:2013-6-3 9:25:01]
 智能楼宇的发展从来与房地产业息息相关,其发展状况也可以说是中国房地产业的真实写照。

  从1984年在美国康涅狄格州哈特福德市中世界上第一个智能楼宇的产生,随着中国上个世纪90年代房地产市场的繁荣,智能楼宇开始进入中国市场。从二十一世纪初到2010年,这十年是房地产业的黄金十年,也是智能楼宇飞速发展的十年。十年间,建筑更智能,城市更宜居。行业发生了翻天覆地的变化,实现了立足建筑、面向城市,立足国内、面向国际的跨越式发展。

  但从2010年末开始,我国宏观经济呈温和回落态势,房地产领域遭遇寒冬,连续两年在震荡中度过,智能楼宇市场自然也深受影响。

  2013,中国房地产业风雨欲来,智能楼宇是否唇亡齿寒受到牵连?还是革新图治力求凤凰涅槃?在这个时代的十字路口,总让人不禁追问,与之息息相关的智能楼宇市场又将如何?

  此刻,我们回望智能楼宇的发展历程,便是为了寻找一个更稳健的未来!

  全国高等学校自动化专业教材《建筑智能化系统》对智能楼宇进行的定义:智能楼宇也称智能建筑,又称智能大厦。智能楼宇是将建筑技术、通信技术、计算机技术和控制技术等各方面的先进科学技术相互融合、合理集成为最优化的整体,具有工程投资合理、设备高度自动化、信息管理科学、服务高效优质、使用灵活方便和环境安全舒适等特点,是能够适应信息化社会发展需要的现代化新型建筑。

  关于建筑智能化的概念,各国智能建筑界皆有不同的定义。根据我国《智能建筑设计标准》 (修订版,2008年正式实施)对智能建筑的定义为“以建筑物为平台,兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等,集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合,向人们提供一个安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境。”

  广州工业大学自动化学院许锦标副教授认为:“智能化楼宇的发展是科学技术和经济水平的综合体现,它已成为一个国家、地区和城市现代化水平的重要标志之一。楼宇智能化技术是随着智能化楼宇的发展而进步的,一方面,它对智能化技术提出了更多更高的要求;别一方面,它也需要智能化技术的全面支持。可以预见,我国楼宇的智能化技术发展必然显现出专业细分和全面加速的态势。”

  上海索博智能电子副总经理杨华认为:“智能楼宇,我们就是单指一幢楼,可视门铃以及家里的防盗报警等都属于智能楼宇的范畴。因为我不是这方面的专家,我的理解就是智能小区比智能楼宇更高级一点。智能小区可能就是会连动一些物业。”

  据中国科学院自动化研究所陈龙教授认为,智能建筑又可以分成两大类,他在2012年第十三届中国国际建筑智能化峰会上介绍道:“一类就是智能大厦,智能大厦的问题主要是各种各样的自动化系统的综合集成。进入到21世纪以后,出现了许多80层、90层甚至100层的摩天大楼,现在都是以高度来抢占世界,而在中国则都是在抢时髦,一定要抢最高建筑。我们国家在2017年将有一千座超高摩天大楼,其中最高的是长沙远大集团提出来的天空城市。长沙要建838米的大楼,比阿联酋的还要高,按照我们的标准,有的划成11个子系统,还有其他各个子系统,这里包括有楼控系统、电梯系统、安防系统、消防系统。智能建筑的目标就是在大楼建筑里生活的舒适度有保证。第二大类智能建筑就是智能社区,智能社区应该说是一种比较笼统的说法,我个人将社区的基本智能定义为居家生活信息化、小区物业管理智能化和IC卡公共化,这三化为代表实现我们小区的智能化。智能化社区要考虑到安全、健康、节能、便利、舒适五大要素,同时要创造出各种各样的优化环境。智能社区是最后一公里,是我们智慧城市建设的最后落脚地,包括感知、控制。”

  “建筑是有生命的。”建筑大师贝聿铭如是说。如今的智能楼宇也开始体现其生命智能的一面。智能楼宇是多学科、高新技术的巧妙集成,也是综合经济实力的表现,大量高新技术竞相在此应用,使得高层建筑不再是一个城市的“孤岛”,而是一个充满活力的、具有高工作效率的、有利于激发人们创造性的环境。它将多系统有机地结合在一起,并利用系统软件构建智能楼宇软件平台;实时信息、管理信息、决策信息、视频信息、语音信息以及各种其它信息通过网络进行传输,实现信息共享,以达到安全、舒适和便捷的工作环境; 以提高工作效率为目的,达到节约能源和管理费用;克服重复投资、控制系统的分离、服务缺乏保证、管理功能不全等缺点,来达到实现可持续发展的目标。因此,智能楼宇代表了21世纪高层建筑的走向,具有强大的生命力,而随着科学技术的进步,智能建筑的概念必将发生新的变化。

 不断高涨的楼市让扩容房地产税试点的呼声也随之高涨。此间接受采访的业内人士认为,房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设,只有更加倚重市场手段,中国楼市才能走出“愈调愈涨”的怪圈。

  国家统计局日前发布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,无论是同比还是环比,全国主要城市房地产市场成交量有所下降,但房价几乎全线上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别为67个和66个。业界普遍认为,中国现阶段房地产市场是“多种病症并发”,单凭房产税、交易税等某一税收都难以达到功效,需通过房产税、交易税等税收政策与疏导市场政策的交替实施、配套运用,“对症下药”才能实现中国房地产市场“药到病除”。

  2011年1月底,中国开始在上海重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分,税率为0.4%、0.6%两档;重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收,税率为0.5%-1.2%。

  两地实行房产税后,对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用,但两地房价仍“稳中有升”。

  在调控新政逐渐发力的同时,众多学者及业内人士表示,“国五条”以及地方细则征税的对象、范围存在“一刀切”问题。

  “楼市调控的初衷是遏制投机炒房,但目前广大改善性需求、刚性需求也被囊括在内,成为征税对象,各地细则普遍缺乏诚意。”中国房地产研究会副会长胡志刚说,只有通过征收房产税来配合控制房价,才能帮助楼市实现“量跌价稳”。

  国务院发展研究中心研究员廖英敏说,虽然房产税对房价的打压作用可能达不到部分人的预期,但对市场产生的影响将十分深远:对以投资为主要目的的购房者形成威慑,逼迫其出售或出租闲置房产,保障市民基本的居住性需求;缓解地方政府部门建保障房的压力,获得间接收益。

  复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为,房产税究其本质属于财产性税收,是对现行比较单一的税制进行补充与完善。通过房产税的调节,一方面可缩小现阶段过大的贫富差距,另一方面也可增加地方税源,缓解地方政府对土地财政的依赖。

  陈杰说,在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计,随着改革的逐步深化,行政调控将逐渐淡出,而房产税试点的扩容无疑将有利于房地产市场长期制度建设。

  廖英敏认为,房产税征收力度不可因过猛而伤及合理投资,需通过因地制宜的差别化来进行“疏”与“堵”的结合。目前应注重将房产税制植入市场体系,注重房产税在税制结构中的长远功能和作用,建立起一个全面完善的税收体系。

  胡志刚则建议,在房产税政策出台之前,一方面有关部门要紧锣密鼓地制定房地产税制的长远规划和明年起步的实施方案,眼下先完成税收的立法工作;另一方面对外继续宣传诠释房地产税制的远景打算。


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